各街道办事处、区政府直属各单位，市驻区各单位：
《深圳市福田区政府物业资产管理办法》已经区政府七届三十一次常务会议审议通过，现予印发，请结合实际认真贯彻落实。
福田区人民政府
2018年5月11日
深圳市福田区政府物业资产管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强福田区政府物业资产管理,保障政府物业资产的合理使用、安全和增值,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《深圳经济特区物业管理条例》等有关规定,结合本区实际,制定本办法。
第二条 本办法所称的政府物业资产是指区行政事业单位利用区财政拨款、自有资金、合作合资、企业剥离改制、规划配套、行政罚没、社会捐赠等方式形成、建购的办公用房、住宅、商业用房、厂房、仓库、文教卫体用房、政府公共服务和产业用房、停车场(库)、土地及其他附属设施等资产。
第三条 福田区政府物业管理中心(以下简称管理部门)是区政府物业资产的管理部门,代表区政府对政府物业资产行使所有权、管理权、处分权、调配权和产权界定权,并进行统一接收、登记和统筹管理。区属行政事业单位对政府物业资产具有使用权,凡占有、使用政府物业资产的行政事业单位应遵照本办法执行。
第四条 管理部门运用信息化手段保证政府物业资产管理规范、集约高效、公开透明。
第二章 政府公共服务设施和产业用房规划建设
第五条 政府公共服务设施和产业用房是指项目规划或《土地使用权出让合同》等约定由开发建设单位建设的、为产业发展或公众提供服务的配套设施,主要包括产权归福田区政府的产业用房、产业配套用房,以及社区党群服务中心、社区管理用房、社区警务室、文化活动中心、文化活动室、综合(社区)体育活动场地、中小学、幼儿园、社区健康服务中心、养老院、老年人托养中心、垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人休息室、停车场(库)、公共充电站、小型消防站、绿地、广场等(以下统称政府配套设施)。
第六条 辖区内新建的房地产及城市更新等项目,管理部门对产权归政府的配套设施的规划和建设行使监管权。
第七条 政府配套设施的规划配置应根据福田中心城区未来发展需求,以城市规划为指引,以街道和社区为单元,综合考虑政策要求、区位条件、功能定位、布局现状、人口规模、市场开发等情况统筹规划,使辖区内政府配套设施的建设和配置实现布局合理、规模充足、功能完善、产权清晰、效能集约。政府配套设施的规划配置建筑面积标准如下:
(一)社区服务中心1000平方米以上;
(二)社区管理用房300平方米以上;
(三)社区警务室100平方米以上;
(四)社区健康服务中心,其中社区级用房1000平方米以上,区域级用房1400平方米以上;
(五)老年人托养中心,其中社区级用房1000平方米以上,区域级用房2000平方米以上;
(六)养老院6000平方米以上;
(七)社区文化活动室1500平方米以上;
(八)区域级文化活动中心8000平方米以上;
(九)社区残疾人康复用房不少于300平方米;
(十)社区体育活动场地(含用房)不少于3000平方米,其中区域级不少于6000平方米;
(十一)再生资源回收站100平方米以上;
(十二)公共厕所100平方米以上;
(十三)环卫工人作息房20平方米以上;
(十四)小型消防站250平方米以上;
(十五)医院、中小学、幼儿园、停车场(库)等设施按照相关规定配置;
(十六)产业用房按照相关规定配置。
第八条 城市更新项目规划审批阶段,区城市更新部门应将更新项目规划方案征求管理部门意见,管理部门根据政府公共服务设施的布局、配置、产权情况及服务需求,结合相关政策文件,提出政府公共服务设施的配建类型和规模标准。
第九条 城市更新单元规划经批准后,如有移交的政府配套设施,区城市更新部门应在签订项目实施监管协议前征求管理部门意见,明确政府配套设施的监管要求。
第十条 区城市更新部门办理《土地使用权出让合同》及补充协议等用地手续时,应约定政府配套设施的配建指标,并明确产权归管理部门。
第十一条 采用招拍挂等方式的用地项目,在核发《建设用地规划许可证》、签订《土地使用权出让合同》及补充协议前,规划国土部门应征求管理部门关于政府配套设施的配建意见,并在《建设用地规划许可证》、《土地使用权出让合同》及补充协议中予以明确。
第十二条 政府配套设施应与项目同步设计、同步建设和同时投入使用,同一宗地内分期建设的项目,政府公共服务设施原则上在首期建设和验收。
第十三条 政府公共服务用房应集中、统一设置,规划在通行便利、通风采光良好、实用性强、有独立出入通道且方便居民办事的位置,满足相应的设计规范要求,严禁规划在封闭式管理的楼宇或小区内部。
第十四条 管理部门负责审核政府配套设施的建筑设计图纸,明确类型、权属、建筑面积、空间位置等指标。程序如下:
(一)开发建设单位根据《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同》及补充协议的要求,完成项目建筑设计,并在申请《建设工程规划许可证》前,持政府配套设施的建筑设计图纸征求管理部门意见。
(二)经审核同意的,管理部门向开发建设单位出具意见并抄送规划国土或区城市更新部门;审核有异议的,退回开发建设单位修改、完善设计方案;仍不符合要求的,管理部门向开发建设单位出具意见并抄送规划国土或区城市更新部门。
(三)开发建设单位持管理部门的书面意见到规划国土或区城市更新部门办理《建设工程规划许可证》。
第十五条 开发建设单位变更设计图纸,涉及政府配套设施部分的修改应重新报管理部门审核。
第十六条 开发建设单位应严格按照经批准的设计图纸和相关技术规范要求建设政府配套设施,并完成房屋门、窗、水、电及分户计量设备等安装。
第十七条 政府配套设施的装修标准由管理部门与开发建设单位另行约定,实物移交前应完成约定事项。
第十八条 开发建设单位在项目预售、规划验收和首次登记阶段,应到管理部门办理政府配套设施的移交手续,具体程序:
(一)预售许可阶段
1.符合要求的,管理部门与开发建设单位签订《移交意向协议书》,开发建设单位持《移交意向协议书》到规划国土或区城市更新部门办理《房地产预售许可证》。
2.不符合要求的,管理部门向开发建设单位发出限期整改通知书,整改合格后签订《移交意向协议书》。
3.整改后仍不符合要求的,管理部门可要求开发建设单位将符合使用要求的物业置换给管理部门,并与开发建设单位签订《移交意向协议书》。
4.开发建设单位未按要求建设政府配套设施的,管理部门书面提请规划国土或区城市更新部门停办或缓办其预售许可手续,并按相关法律法规进行处罚。
(二)规划验收阶段
1.符合要求的,管理部门与开发建设单位签订《移交协议书》,开发建设单位持《移交协议书》到规划国土或区城市更新部门办理《建设工程规划验收合格证》。
2.不符合要求的,管理部门向开发建设单位发出限期整改通知书,整改合格后签订《移交协议书》。
3.整改后仍不符合要求的,管理部门可要求开发建设单位将符合使用要求的物业进行置换,并与开发建设单位签订《移交协议书》。
4.开发建设单位未按要求建设的,管理部门书面提请规划国土或区城市更新部门停办或缓办其工程规划验收手续,并按相关法律法规进行处罚。
(三)首次登记阶段
1.符合移交要求的,管理部门在《移交协议书》上确认盖章,开发建设单位持确认后的《移交协议书》到市房地产权登记部门办理房地产权首次登记手续。
2.不符合移交要求的,管理部门书面提请市房地产权登记部门停办或缓办其房地产权首次登记手续,并按相关法律法规进行处罚。
3.工程规划验收阶段未经管理部门审核的,开发建设单位须向管理部门提供相关资料,符合移交要求的,管理部门与开发建设单位补签《移交协议书》,开发建设单位持《移交协议书》到市房地产权登记部门办理房地产权首次登记手续;不符合移交要求的,管理部门不予补签。
第三章 政府物业资产的接收
第十九条 政府投资兴建的物业移交,由建设单位通知管理部门和使用单位参与项目的竣工验收,并在竣工验收后20个工作日内将物业及相关资料移交管理部门。程序如下:
(一)建设单位通知管理部门和使用单位参与竣工验收。
(二)验收合格的,建设单位填写《福田区政府物业资产移交表》,并提供以下资料(复印件加盖公章):
1.用地规划许可证或相关批复文件;
2.《土地使用权出让合同》及补充协议;
3.图纸及电子文档;
4.竣工验收资料;
5.竣工测绘报告;
6.工程规划验收合格证;
7.设施设备清单、使用说明书及质量保修文件;
8.移交协议书;
9.其他相关资料。
(三)建设单位、管理部门和使用单位根据物业资料和设施设备清单现场查验物业、设施设备数量及状况,符合移交条件的,办理物业交接手续;不符合移交条件的,建设单位整改合格后办理交接手续。
(四)建设单位暂时无法提供完整物业资料的,须列明未交资料的详细清单,并注明补交资料的具体时间。
(五)物业移交后,工程或设施设备在保修期内出现质量问题,由建设单位联系施工单位进行维修;超过保修期的,由管理部门或使用单位按照有关规定执行,建设单位应予以配合。
(六)形成固定资产的政府物业,建设单位应配合管理部门办理政府物业固定资产账务登记手续。
第二十条 以行政调拨、企业改制、社会捐赠、行政罚没等形式移交政府的物业,具体程序:
(一)移交单位与管理部门签订《移交协议书》,并提供以下资料(复印件加盖公章):
1.相关批复文件;
2.用地规划许可证;
3.《土地使用权出让合同》及补充协议;
4.图纸及电子文档;
5.竣工验收资料;
6.竣工测绘报告;
7.工程规划验收合格证;
8.设施设备清单、使用说明书及质量保修文件;
9.其他相关资料。
(二)移交单位、管理部门和使用单位根据物业资料和设施设备清单现场查验物业、设施设备数量及状况,办理物业交接手续。
(三)移交物业已出租的,移交单位应与原承租方结清所有费用。符合租赁条件的,移交单位应配合管理部门变更租赁合同主体;不符合租赁条件的,移交单位终止租赁合同,将物业清空后移交管理部门。
第二十一条 产权属政府的配套设施的移交,具体程序:
(一)开发建设单位向管理部门提交移交物业书面申请,属于清理移交物业的,管理部门向移交单位发出移交物业通知,移交物业须提供以下资料(复印件加盖公章):
1.用地规划许可证或相关批复文件;
2.《土地使用权出让合同》及补充协议;
3.图纸及电子文档;
4.竣工验收资料;
5.规划验收合格证;
6.竣工测绘报告;
7.工程结算资料;
8.移交单位营业执照或相关证明文件;
9.深圳市房地产登记申请表;
10.设施设备清单、使用说明书及质量保修文件;
11.其他相关资料。
(二)管理部门对移交单位提交的书面材料进行审核,自审核合格之日起15个工作日内到现场核查;审核不合格的,退回移交单位补充完善资料。
(三)符合要求的,管理部门自现场核查之日起20个工作日内与移交单位补签《移交协议书》,并进行产权登记备案。
(四)有偿移交的,管理部门将物业资料提交具有资质的专业机构进行价格核算,报区政府批准购置立项后20个工作日内与移交单位补签《移交协议书》。
(五)移交物业被擅自改变结构或不符合使用要求的,管理部门自现场核查之日起15个工作日内向移交单位发出《整改通知书》,限期整改并恢复物业原状,整改合格后20个工作日内补签《移交协议书》;整改不合格的,报规划国土部门按规定处理。
(六)移交物业被挪用、占用的,管理部门自现场核查之日起15个工作日内发出《整改通知书》限期清空,整改合格后20个工作日内补签《移交协议书》;整改不合格的,报规划国土部门按规定处理。
(七)移交物业已出租的,管理部门与移交单位补签《移交协议书》,变更租赁合同主体,由管理部门继续履行原租赁合同,租金收入上缴区财政。
第四章 政府物业资产的建购
第二十二条 行政事业单位新建、改扩建、拆除重建政府物业的,建设或使用单位应书面征求管理部门意见,根据管理部门书面意见办理立项等手续。
非行政事业单位新建、改扩建、拆除重建政府物业的,使用单位应书面征求主管部门意见,报管理部门核准后方可实施。
第二十三条 管理部门负责合作建房或回购物业,未经管理部门核准,行政事业单位不得与其他单位或个人合作建房。保障性住房建设按照市、区相关规定执行。
第二十四条 利用财政资金购置物业的,需求单位应向管理部门提交书面申请及拟购置物业产权资料,管理部门核准后统一向区政府申报年度政府投资计划;
管理部门申报购置物业的,由管理部门提交书面申请及拟购置物业产权资料,报区政府批准后申报年度政府投资计划。
第二十五条 管理部门以成本价购置政府配套设施的,应聘请专业机构进行价格核算。
第二十六条 管理部门以市场价购置物业的,购置价格按如下一种方式确定:
(一)一级资质的专业评估机构出具的评估价格;
(二)购置物业产权属国有企业、知名房地产开发企业、知名上市企业等,管理部门可通过谈判确定购置价格;
(三)规划国土部门的销售备案价格或指导价;
(四)因选址困难、房源紧缺、任务急重等原因需要购置物业的,如产权人报价与管理部门的评估价格差距较大,需求单位与产权人应各自或共同聘请一级资质的专业评估机构出具评估价格,与管理部门的评估价格平均,作为购置价格;如仍无法达成购置意向的,管理部门专题报区政府按一事一议审定;
(五)通过产权交易机构购置物业的按照挂牌价购置,通过法院拍卖途径购置物业的,按照拍卖价购置;
(六)其他可以证明物业资产购置价格的。
第二十七条 购置物业的程序:
(一)需求单位根据有关文件及业务需求选址,与产权人达成初步价格意向后,向管理部门申报购置并提供相关产权资料;管理部门提出购置需求的,由管理部门与产权人洽谈购置意向。
(二)管理部门受理后,委托专业评估机构进行评估,符合购置条件的,管理部门与产权人签订购置意向书,向区政府申请下达购置计划;不符合购置条件的,管理部门书面回复需求单位。
(三)管理部门根据区政府下达的购置计划向区财政部门申请下达用款计划,管理部门与产权人签订《买卖合同》。
(四)需要进行购置资金监管的,管理部门在签订《买卖合同》后15个工作日内与产权人签订《银行第三方资金监管协议》,并到房地产权登记部门打印、签署正式《房屋买卖合同》及《深圳市房地产转移登记申请表》。
(五)房地产登记部门审查核准后双方缴交税费,办理不动产权证过户手续;管理部门直接支付购置资金或通知第三方监管银行支付购置资金。
第二十八条 购置的物业须具备以下条件:
(一)具有产权证明;
(二)符合安全使用标准;
(三)产权共有人同意;
(四)无涉及产权、租赁、装修等方面的纠纷和诉讼;
(五)法律法规规定的其他情形。
第二十九条 回购原利用区政府用地与他人合作开发建设的物业,需求单位应向管理部门提交申请及物业产权资料,管理部门审核后向区政府申报立项,并根据区政府下达的购置计划进行回购。
第五章 政府物业资产的调配与授权
第三十条 管理部门统筹调配政府物业,实行授权使用,需求单位应书面向管理部门提交使用物业申请,经核准后在规定的时间内投入使用,不得改变授权用途。
第三十一条 财政全额或差额拨款的行政事业单位的办公用房,由管理部门无偿提供使用。使用单位须提交书面申请和物业使用方案,管理部门收到申请后核实情况,并在20个工作日内提出处理意见,经核准后调配给使用单位,并办理授权使用手续。
(一)单项物业建筑面积300平方米以下的(含本数),由管理部门直接调配给使用单位。
(二)单项物业建筑面积300平方米以上的,由管理部门提出调配意见报区政府审定。
第三十二条 利用财政资金兴建的教育、医疗、文体等办公及业务用房,根据需求单位书面申请,管理部门提出调配意见,报区政府批准后授权给需求单位。
第三十三条 管理部门接收的政府配套设施,根据规划用途书面告知相关部门,相关部门根据实际需求提交书面申请和物业使用方案,管理部门收到申请后核实情况,并在20个工作日内提出处理意见,报区政府批准后调配给使用单位,并办理授权使用手续。
第三十四条 管理部门按照物业的规划用途调配政府配套设施,因统筹使用需要可另行安排使用。
(一)规划为教育用途的物业,按以下方式调配:
1.实行公办的,管理部门调配给使用单位,并办理授权使用手续;
2.实行国有民办的,管理部门调配给区教育主管部门,办理授权使用手续,情况特殊的,经区教育主管部门同意,可调配给使用单位,并办理授权使用手续;
3.以其他方式办学的,管理部门调配给区教育主管部门,办理授权使用手续,有物业收入的上缴区财政。
(二)规划用途为市政公共设施的,管理部门调配给区城市管理等部门;因统筹使用需要也可委托开发建设单位或物业管理单位进行管理和维护,并办理授权使用或租赁手续。
(三)规划用途为文体设施的,管理部门调配给区文体部门或街道办事处,办理授权使用手续;因统筹使用需要也可委托其他单位进行管理和维护,并办理授权使用或租赁手续。
(四)规划用途为社区党群服务用房的,管理部门调配给街道办事处或社区工作站,并办理授权使用手续。
(五)规划用途为医疗设施的,管理部门调配给区卫生主管部门或医院,并办理授权使用手续。
(六)规划用途为养老的,管理部门调配给相关使用单位,并办理授权使用手续;因统筹使用需要也可委托其他单位进行管理和维护,办理授权使用或租赁手续。
第三十五条 政府物业授权给具有独立法人资格的行政事业单位使用,管理部门可根据实际情况调整授权单位。非行政事业单位无偿使用政府物业的,由管理部门授权给该使用单位的上级行政主管部门。
经区政府批准,管理部门可委托非行政事业单位管理政府物业,办理授权使用手续并签订协议书,受委托单位负责履行安全使用和规范管理职责。
第三十六条 自筹经费或实行企业化管理的事业单位申请使用政府物业,实行有偿使用,由管理部门收取租金;经区政府批准无偿使用的,办理授权使用手续。
第三十七条 管理部门对符合授权使用条件的行政事业单位发放《福田区政府物业授权使用证》。已使用政府物业但尚未申办《福田区政府物业授权使用证》的行政事业单位,应及时向管理部门申办。办理《福田区政府物业授权使用证》须提交下列资料(复印件加盖公章):
(一)单位成立批文;
(二) “三定”文件;
(三)法定代表人证明;
(四)需要提交的其他资料。
